最大で455万円の控除が受けられる住宅ローン控除

住宅ローン控除は、令和4年（2022年）の税制改正で利用できる期限が延長されました。
住宅ローン控除とは、消費税増税にともなう税負担を軽減する制度です。

所得税からの控除が受けられるため、マイホーム購入者にとってメリットの大きな減税制度と言えます。

こちらでは住宅ローン控除の改正点も含め、わかりやすく解説します。

住宅ローンが受けられる控除はいつまで？

2021年をもって終了する予定だった住宅ローン控除ですが、2022年の税制改正により、 住宅ローン控除を利用できる期間が2025年まで4年間延長されることになりました。

住宅ローン控除を受けられる期間は「10年または13年」と改正前と同じですが、それぞれの要件が異なります。

住宅ローン控除を受けるためにはいつまでに契約・入居が必要？

住宅ローン控除を受けるためには、取得したマイホームに2025年末までに入居しなければなりません。

不動産の取引では、売買契約を結んでから入居するまで数週間?数か月ほどかかるのが一般的です。 たとえ2025年末までにマイホームの売買契約を結べたとしても、 入居が2026年1月1日以降になってしまうと、住宅ローン控除は受けられなくなります。

住宅ローン控除を受ける場合は、遅くとも2025年末までに入居ができるように、 住宅・不動産会社とも相談のうえスケジュールを調整することが大切です。

ここからは控除期間や控除率など、2022年の税制改正によって変更となったポイントを詳しく解説します。

住宅ローン控除の控除期間

これまで住宅ローン控除が受けられる期間は、原則「10年」であり、 特例措置が適用されたときのみ13年に延長されました。 特例措置が適用されるのは、マイホームの契約を結んだ日や入居した日などが所定の要件を満たしたときです。 改正後の住宅ローン控除では、以下のとおり住宅の種類によって控除期間が決まります。

• 新築住宅・買取再販の中古住宅（要件を満たしたもの）：13年
• 中古住宅（既存住宅）：10年

改正後は、新築住宅と不動産会社が買い取って再販した中古住宅（要件を満たしたもの）については、 控除期間が13年となります。
ただし2024年以降に入居する場合、住宅が所定の省エネ基準に適合していなければ、控除期間は10年です。 買取再販以外の中古住宅については、省エネ性能に関わらず控除期間は10年です。

例えば不動産会社に仲介によって売主が個人である中古住宅を購入したときは、 住宅ローン控除の控除期間は10年となります。

住宅ローン控除が受けられる要件

■築年数

築年数の要件については、改正前はマンションをはじめとした耐火住宅は25年以内、 木造の戸建て住宅などの非耐火住宅は20年以内でした。
改正後は、昭和57年以降に建築されており新耐震基準に適合していれば 住宅ローン控除の対象となり、築年数の要件が緩和されています。

■ 合計所得額

改正前は合計所得金額が3,000万円以下であれば、住宅ローン控除を利用できました。
改正後は、合計所得金額が2,000万円以下でなければ利用できなくなっています。

■ 床面積

宅ローン控除の対象となるのは、床面積50㎡以上の物件です。
ただし所得1,000万円以下の方が、2023年までに建築確認が済んだ新築住宅を取得したときは、 床面積40㎡以上で住宅ローン控除の対象となります。

住宅ローン控除の控除額の計算方法

2021年までの住宅ローン控除制度では、毎年末の住宅ローンの残高の1%（または建物の取得価格（上限4,000万円）×2%÷3）が 控除額とされていました。

しかし2022年の改正に伴い、住宅ローン控除の控除額は「年末時点の借入残高×0.7%」に引き下げられています。 例えば年末時点の住宅ローン借入残高が2,500万円であった場合、控除額は2,500万円×0.7%＝17.5万円です。

ただしその他の住宅に該当する中古住宅や、2023年まで建築確認された新築住宅などは、 借入限度額が2,000万円であるため、控除額は2,000万円×0.7%＝14万円となります。 控除額は、先に所得税から控除され、残りについては一定金額を限度に住民税から控除されます。
住民税から控除される金額は、これまで「所得税の課税所得の7%」または「136,500円」が上限でした。 それが改正後は「所得税の課税所得の5%」または「97,500円」に減額されています。

住宅ローン控除の控除額の上限

改正前の住宅ローン控除の控除額は、基本的に「毎年40万円」が上限でした。
これは制度の改正前の控除率が1%であり、対象となる借入額が最大4,000万円であったためです。

また売主が個人である中古住宅の場合、制度の対象となる借入れ額は2,000万円、 長期優良住宅や低炭素住宅として認定されている住宅は5,000万円が上限でした。

住宅ローン控除が改正されたことで、控除率や対象となる借入限度額も変更されました。 控除額を計算する前に、2022年の改正内容について理解しておきましょう。

住宅ローン控除の対象となる借入限度額と控除額の上限

改正後の住宅ローン控除では、制度の対象となる借入限度額が 住宅の種類や入居した年に応じて細かく分けられることとなりました。

■ 新築住宅・買取再販の借入限度額

2022～2023年に入居

2024～2025年に入居

長期優良住宅・低炭素住宅

5,000万円

4,500万円

ZEH水準省エネ住宅

4,500万円

3,500万円

省エネ基準適合住宅

4,000万円

3,000万円

その他の住宅

3,000万円

0円※

　

■新築住宅・買取再販の控除額の上限（1年あたりの控除上限額×控除期間）

2022～2023年に入居

2024～2025年に入居

長期優良住宅・低炭素住宅

35.0万円×13年＝455.0万円

31.5万円×13年＝409.5万円

ZEH水準省エネ住宅

31.5万円×13年＝409.5万円

24.5万円×13年＝318.5万円

省エネ基準適合住宅

28.0万円×13年＝364.0万円

21.0万円×13年＝273.0万円

その他の住宅

21.0万円×13年＝273.0万円

14.0万円×10年＝140.0万円※

改正後は住宅の環境性能が高いほど控除額の上限も高くなる

改正後は環境性能が高い住宅ほど、住宅ローン控除の控除額の上限が高くなります。
環境が高い住宅とは、以下のとおりです。

長期優良住宅										省エネ性能やバリアフリー性能、耐震性能などが 一定の基準を満たす高性能な住宅
低炭素住宅										二酸化炭素の排出を抑える対策が施された住宅
ZEH水準省エネ住宅										断熱性能や一次エネルギー消費量が一定の基準を満たす住宅
省エネ基準適合住宅

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